【法眼看房】第六期：原房东逾期交房，买方起诉要求支付违约金41万！ 作者：厦门917房产网     时间：2019-08-26    来源：互联网

注：“法眼看房”栏目是由张全明律师团队与厦门917房产网合作的一档法律专栏，基于团队的法律知识储备，就厦门楼市涉法律问题或真实司法判决案例发表法律评论。该栏目体现了张全明律师团队成员在房产纠纷案件的努力与专研，并长期保持着对房产纠纷类热点社会新闻的关注。

案例来自中国裁判文书网，全文已对当事人真实信息进行保密处理。

2017年2月21日，郭某与黄某通过中介公司介绍，签订一份《房产买卖协议》，协议约定，郭某将位于厦门市思明区的一套房产出售给黄某，成交总价为551万元。协议特别约定：郭某收到总房款当日，以每月4000元的租金标准返租到2017年10月1日。

再有，《房产买卖协议》第九条“交房事项”中约定，郭某应于收到总房款当日将房产交付给黄某使用。第十二条“违约责任”约定：若黄某不能按期支付房款或郭某不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。

证据显示，黄某已经在2017年5月23日付清了房子的购房款，但是房子在黄某支付完购房款后未交付给黄某使用。

2018年2月7日，郭某向黄某发出通知函，通知黄某在收到通知函三日内主动联系郭某办理房产交付手续。黄某确认于2018年2月7日收到上述通知函，并于收到通知函后的几日内联系中介交房，但中介直到2018年2月27日才与其实际办理了交房手续。

后黄某向思明区人民法院提起诉讼，要求郭某承担逾期交付房款违约金自2017年10月1日起至2018年2月27日止的逾期交付房产违约金，以每逾期一日按房产成交总价（551万元）0.05%标准计算，共计413250元。

郭某自称从2017年6月开始就不断催促黄某接收房屋，但是黄某以各种理由拒绝，提出的证据如下：

1、证人房屋中介苏某。苏某称，2017年6月起郭某多次通过其联系黄某配合办理交房。

2、郭某和签订的《房屋买卖协议》及不动产权证书，证明郭某已于2017年2月另行购置了岛内一套房产并取得新房权属证书，做好履约的搬迁准备。

3、加盖厦门思明XX物业公司印章的证明一份，内容为郭某夫妻于2017年5月份搬离讼争房屋。

4、加盖厦门湖里XX物业有限公司印章的证明一份，内容为郭某夫妻于2017年5月份入住新购置的房屋并交纳物业费。

5、居民户口簿，证明郭某于2017年3月将户籍迁入新购置的房屋内。

6、落款为苏某、林某的书面证人证言一份，载明内容提及，郭某自2017年6月开始多次通过电话方式告知中介通知黄某办理房产交付手续，但黄某迟迟未与郭某办理房产交付手续。

思明区人民法院判决，郭某向黄某于判决生效之日起十日内支付租金17032元及逾期交房违约金17429元，两项共计34461元。

在二手房买卖中，卖方逾期交付房屋导致诉讼的案例不少，为此，厦门917房产网就本案的部分法律问题咨询了福建方与圆律师事务所张全明团队律师，整理如下：

一、郭某是否存在逾期交房的违约行为？

郭某构成逾期交房。根据郭某和黄某的约定，郭某应于收到总房款当日将房产交付给黄某使用，而黄某已经在2017年5月23日付清了讼争房屋的购房款，具体分析郭某提交的证据情况，亦不能证明其积极履行了交房的义务。

1、郭某申请中介苏某出庭作证，但是除了苏某陈述的证言之外并无任何其他证据进行佐证，导致中介苏某的证言可信度大大降低，不被采纳。

2、证据2-5只能够证明的事实是，郭某确实已经另外购置别处房屋一套，且已经入住，户籍也迁入，但是并不等同于其已经交付了房屋，即使入住新购置的房屋后，仍可能不配合办理交房，所以法院并未采纳。

3、第6项证据，因为仅是书面的证言，证人林某没有到庭质证，真实性、合法性等无法确认，所以法院未予以采纳。

上述证据不足以支撑郭某的主张，并且结合郭某2018年2月7日向黄某发出的要求三日内配合交房的通知函，法院认定郭某逾期交房计算至2018年2月10日。

二、为何法院会将黄某主张的逾期交房违约金调整为17429元？

本案中，黄某依据合同约定要求郭某支付违约金413250元。但是，郭某和黄某在合同中的约定有部分矛盾之处，合同既约定了“郭某收到总房款当日，以每月4000元的租金标准返租到2017年10月1日之前”，又约定“郭某应于收到总房款当日将房产交付给黄某使用，不能按期支付房款或郭某不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金”。

最终，法院认为既然双方认可自郭某收到总房款后，房屋的收益权利转由黄某享有，黄某享有向郭某每月收取租金4000元的权利，而若每日按照总成交价551万元0.05%的标准计算，每日产生违约金为2755元，过分高于黄某未能接收房屋而造成的实际损失，所以法院酌情降低，以双方约定的月租金4000元为计算标准，酌定2017年10月1日起至2018年2月10日期间的违约金17429元。

主编丨谢康 文丨谢康

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来源：厦门917房产网

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