【法眼看房】第五期：为避开限购借他人名义买房，背后有哪些隐患？ 作者：饶金祥     时间：2019-08-26    来源：互联网

注：“法眼看房”栏目是由张全明律师团队与厦门917房产网合作的一档法律专栏，基于团队的法律知识储备，就厦门楼市涉法律问题或真实司法判决案例发表法律评论。该栏目体现了张全明律师团队成员在房产纠纷案件的努力与专研，并长期保持着对房产纠纷类热点社会新闻的关注。

注：本文案例源自厦门法院公布的真实判决文书，当事人信息均已做隐私处理。

917房产网（文/谢康）小张和小李夫妻二人为规避厦门住房限购政策，借用妻子小李的弟弟李甲的名义购买了一套厦门同安的住房。后小张和小李夫妻感情不和闹离婚，为了分割这套房产，小张向同安法院提起诉讼，起诉李甲夫妻二人，要求确认其对讼争房产的所有权并将讼争房产过户至其名下。

而李甲夫妻答辩认为：

1.原告小张与案外人小李系夫妻，即使小张关于借名买房的主张成立，该房产也应是夫妻共同财产。小张单独提起诉讼，不符合物权法关于共同所有的规定。

2.我国采取物权登记主义，讼争房产登记在李甲名下，即为李甲所有。小张要求确认讼争房产归其所有，不符合法律规定。

3.小张与案外人小李为规避住房限购政策，借用李甲的名义买房，系以合法形式掩盖非法目的，该行为应被认定无效。李甲夫妻二人同意按照小张的出资情况折价补偿，但不同意返还讼争房产。根据目前的限购政策，也无法将讼争房产过户至小张名下。

综上，李甲请求法院驳回小张起诉或诉讼请求。

法院在查明事实情况后，结合证据作出判决：确认本案中所涉及的房产归原告小张所有。

今天，我们邀请到福建方与圆律师事务所张全明团队律师，对借名买房的案例进行法律剖析。

——法律解析———

1、产权证登记为李甲，为何还会被法院最终确认产权人是小张？

律师：根据物权公示原则，一般推定不动产登记簿所记载的权利人为实际权利人，但不动产权属证书不具有绝对的证明力。当不动产登记簿所记载的物权状况与真实的权利状况不一致时，实际权利人有权主张对该不动产享有所有权，但应当提供有力的反证予以证明。

本案中，虽然在商品房买卖合同备案证明上记载的买受人为李甲，但综合本案事实和证据，同时李甲也对此事进行了自认，最终能够确定小张借用李甲的名义，出资购买了讼争房屋，系讼争房屋的实际所有权人。

2、小张是否可以撇开妻子小李，单独对李甲夫妻二人提起诉讼？

律师：这是关于小张的诉讼主体资格问题，因讼争房产系小张出资购买，故小张系本案的适格原告。至于讼争房产是否系小张与案外人小李的夫妻共同财产，在其分割的时候小李可另案主张。

3、能否谈一谈借名买房，出资人会存在哪些法律风险？

律师：出资人为了各种原因借用他人名义买房，如规避限购政策、隐瞒财产逃避债务等，会存在如下法律隐患：

（1）被借名的人恶意处分房屋或者牵扯债务问题，导致严重财产损失。

不知情的第三人若与被借名的人发生交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或被借名的人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为被借名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护善意第三人的权利。即使出资人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成出资人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。

（2）举证确认房屋所有权的困难。

被借名的人往往是出资人最信赖的人，但是正因此，出资人会基于信赖而忽略对证据的保存。一旦产生争议，法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断是否属于借名买房，从而确认所有权归属，若出资人欠缺证据，则可能面临不利后果。

（3）借名购房合同有可能被认定无效。

在司法实践中，普通商品房签订的借名购房协议一般会被认定为有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。

    【张全明律师团队介绍】

    福建方与圆律师事务所成立于2001年，是一家扎根厦门、面向海西的综合性律师事务所，致力于为当事人提供务实的法律问题解决方案。方与圆现有执业律师26人，实习律师3人，有多名执业超过二十年的资深律师，其中数名律师拥有复合型教育、工作背景，部分律师曾在检察院、法院担任法律实务工作多年，也有部分律师曾在大型国企、上市企业等担任法务工作。

    张全明律师团队成员共有13人，执业律师9人，实习律师3人，律师助理1人，团队成员大多毕业于厦门大学、郑州大学、集美大学、华侨大学等省内外知名法学院校。团队擅长企业法律顾问事务及争议纠纷处理，包括但不限于公司股权、合同纠纷、劳动争议、债权债务和企业经营刑事法律风险控制。数名律师选聘担任厦门湖里区多个社区街道常驻法律顾问和厦门各区法院值班律师，为基层民众提供大量的法律咨询服务，每年办理各类型案件上百起，涉及的法律问题涵盖刑事辩护、房屋买卖、合同纠纷、婚姻遗产、民间借贷、劳动工伤、交通人损等，鲜活的案例同时也锻炼了和塑造了实力过硬的律师队伍，积累了丰富的事务处理经验。

联系方式：13600900148（张全明律师）

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。