【法眼看房】第四期：厦门房子卖掉后未及时迁移户口，原房东被判支付10万违约金！ 作者：饶金祥     时间：2019-08-26    来源：互联网

注：“法眼看房”栏目是由张全明律师团队与厦门917房产网合作的一档法律专栏，基于团队的法律知识储备，就厦门楼市涉法律问题或真实司法判决案例发表法律评论。该栏目体现了张全明律师团队成员在房产纠纷案件的努力与专研，并长期保持着对房产纠纷类热点社会新闻的关注。

文中个人信息均已作隐私处理，包括当事人姓氏。

马某和张某是夫妻，两人在厦门思明区拥有一套房产，属于夫妻共同财产，但是登记在马某一人名下。

在婚姻关系存续期间，马某和张某决定出售这套房屋，最终通过中介，马某与买家谢某在2016年3月13日签订了《存量房买卖合同》，房屋成交总价700万元。

其中合同特别约定“出售人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。如因出售人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出售人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

上述合同签订后，谢某支付了700万元房屋总价款，马某交付了房屋。2016年5月6日，谢某取得案涉房产的产权证。2017年10月9日，马某将案涉房产内的户口迁出。

谢某认为马某未及时迁出户口，这一行为已构成严重违约，于是向厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求马某和张某夫妇支付户口逾期迁出的违约金1799000（以房屋成交总价700万元为基数按5%计算为350000元，并自2016年8月21日起以700万元为基数按日万分之五计算至2017年10月8日）。

一审厦门市思明区人民法院判决马某承担逾期迁移户口的违约金10万元，其配偶张某无需承担。

谢某不服，提起上诉，二审厦门市中级人民法院经审理，维持判决。

法律解析

一、买卖合同合法有效，马某已构成违约。

谢某和马某签订的《存量房买卖合同》合法有效。关于户口迁移的约定条款符合意思自治原则，应以该合同的相关约定为准。马某未在约定期限内办理户口迁出手续，已构成违约，应向谢某支付违约金。

二、谢某主张逾期违约金179.9万元为何最终被调整为10万元？

谢某的子女在马某户口迁移违约期间没有入学需求，就逾期迁移户口可能造成的损失而言相对较小。同时，鉴于本案中迟延迁移户口未对谢某的生活造成实质性的重大影响，本案约定的违约金明显偏高，法院有权予以调整。

最终法院在自由裁量权限范围内，酌定马某承担逾期迁移户口违约金10万元。

    【张全明律师团队介绍】

    福建方与圆律师事务所成立于2001年，是一家扎根厦门、面向海西的综合性律师事务所，致力于为当事人提供务实的法律问题解决方案。方与圆现有执业律师26人，实习律师3人，有多名执业超过二十年的资深律师，其中数名律师拥有复合型教育、工作背景，部分律师曾在检察院、法院担任法律实务工作多年，也有部分律师曾在大型国企、上市企业等担任法务工作。

    张全明律师团队成员共有13人，执业律师9人，实习律师3人，律师助理1人，团队成员大多毕业于厦门大学、郑州大学、集美大学、华侨大学等省内外知名法学院校。团队擅长企业法律顾问事务及争议纠纷处理，包括但不限于公司股权、合同纠纷、劳动争议、债权债务和企业经营刑事法律风险控制。数名律师选聘担任厦门湖里区多个社区街道常驻法律顾问和厦门各区法院值班律师，为基层民众提供大量的法律咨询服务，每年办理各类型案件上百起，涉及的法律问题涵盖刑事辩护、房屋买卖、合同纠纷、婚姻遗产、民间借贷、劳动工伤、交通人损等，鲜活的案例同时也锻炼了和塑造了实力过硬的律师队伍，积累了丰富的事务处理经验。

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