买一楼送花园，送的竟是公共绿地？ 作者：未知     时间：2022-10-27    来源：互联网

编者按：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律自2021年1月1日起施行。

这部新中国成立以来首部以“法典”命名的法律，编撰过程历经几代人，包括总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编和侵权责任编7编正文，以及附则，共1260条，涉及每个人从孕育到死亡的所有方面权益，被称为“社会生活百科全书”。

与宪法重在限制公权力不同，民法典则重在保护私权利，几乎所有民事活动，大至合同签订，小至缴纳物业费，都能在民法典中找到依据。作为法治社会建设中具有里程碑意义的一件大事，民法典的编纂可谓牵动各方神经。

那么，首部《民法典》将如何改变我们的生活？

【真实案例】

李某夫妇在某楼盘购买了一楼房屋前附带绿地花园的部分户型，同时与房地产公司约定“该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有（无产权），该花园不属于小区公共绿化设施，花园外围由篱笆绿化带与小区公共绿化设施隔离。”验房时却发现他们所购的一楼房屋阳台并未开设通往花园的通道，李某夫妇遂向该区人民法院提起诉讼，要求退房退款。

法院认为，房地产公司在未取得专属绿地审批及其他业主的同意下，向李某夫妇允诺公共绿地的专属使用权，致使该约定最终无法履行，应当承担违约责任。判决双方解除《商品房买卖合同》，房地产公司退还李某夫妇购房款、车位费及相关利息共计190余万元。

【法律规定】

根据《民法典》第274条：“建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形，即“明示属于个人”，“明示”必须符合以下二项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准；其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。

【律师建议】

消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋；其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属；最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。

开发商需注意绿化区域通道建设将破坏小区公共绿地，任何人不得擅自破坏、改造小区公共绿地，否则将承担相应的法律责任。

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