租售同权能让孩子上学区房吗？ 作者：未知     时间：2017-12-26    来源：互联网

　　移居到家乡以外城市打拼的外来务工人员最需要解决的就是其子女能否享受到优质教育的问题。租售同权能让孩子上学区房吗?在已经实施了租售同权政策的省市是可以的。在首先试点的十几个城市中，租售同权保障了租房者公共服务的权利，还增加了其他政策。以下是租售同权相关解读：

　　一、广州租售同权政策

　　7月17号，在广州市政府官网发布了一个通知——《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。

　　赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

　　落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

　　允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

　　允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。

　　作为租房者最关心的就是子女入学等公共权益问题，按照广州的政策，以后租房者和购房者享有同等权利，也就是说将来租个房子就可以解决孩子上学的问题，学区房或将成为历史。

　　政府大力发展住房租赁市场，随着更多地方政府政策和细则的出台，将来会有多少人选择购房?

　　二、深度解读“租售同权”

　　网上有一种声音认为：优质稀缺资源一定会带来高溢价，不体现为高房价，就会体现为高房租。

　　如果广州某重点学校的学位分配100%实行“租售同权”，那么这肯定会导致周边房租的暴涨，70平米的房子涨到2万元一个月也是有可能的，比你购买一套同地段学区房的月供还贵。

　　租房子和租个学位都是要付出对应价格的。学区房的溢价会变成租金，房租中包含了学位费用而已。而且这部分溢价可以变相收取。所以，核心是户籍制度和教育制度，而不是租售性质!

　　广州对于租售同权设定了较高的门槛，租购同权不是无差别对待，只有“符合条件的承租人”才能享受到这一权益，要么你的子女得有广州户籍，要么你得持有人才绿卡，要么你得符合积分入户上学的条件，而且这三类人在广州都必须无房。

　　“租购同权”的最大受益者主要还是学位房持有者和广州需要的人才，不是一般的外来务工人员。而且即便能够安排公办学校，很可能也是学位不太紧张的普通学校，而非竞争激烈的名校。

　　另外业内人士指出，广州有钱有权能进教育强区买房的基本都已经搞定本地户籍了，外来人口扎堆新区的刚需房，又恰恰是学位资源稀缺的区域，有的小孩就是奔着新区好的私立学校去的，不过这个租赁模式对外来人口回城应该有一定帮助，至少比之前透明一点。

　　三、哪五类人最受益

　　(一)高素质人才

　　在北上深一线城市，有多少怀揣梦想的北漂、沪飘，因为无法给孩子一个好的教育资源而愁肠百结吃睡不宁，最后只能逃离。一旦租房和买房具有同等的受教育权利，这对高素质人才的吸纳将会产生很大的影响。

　　一方面我们需要明白该政策对人才的吸纳作用，另一方面也要清晰地认识到，广州试点的人才准入门槛还是很高的，所谓”符合条件的承租人子女“，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。

　　(二)租赁行业及其从业人员

　　从去年，中央就发文鼓励各个城市因地制宜发展住房租赁市场，全国各地响应不一。北京、上海、广州均有较大力度呼应，比如上海前不久就公布“住房发展十三五规划”，宣布未来 5 年将供应 170 万套住房，同比大涨 60% 。新增住房里租赁住房 70 万套，占绝对大头，保障性住房 55 万套;商品住宅只有 45 万套，且以中小户型为主。由此可以看出，一线城市未来将重点发展住房租赁市场，未来将产生巨量租赁房源，对传统商品房形成冲击。

　　据链家研究院数据，未来 5-10 年，中国租赁市场将进入快速发展阶段， 2020 年的市场体量约为 1.6 万亿元， 2025 年将达到 2.9 万亿元， 2030 年有望超过 4 万亿元。

　　长期来看，“租售同权”如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。但是，该政策要重点落实的对象应是”新市民“，即流动人口和大学生，对城市中其他群体的住房问题影响不大。

　　(三)出租房源的业主

　　有专家指出：房租收入比在 25%-30% 处于可以承受的范围之内。按照 2016 年全国应届毕业生的平均薪酬来算，房租收入比远超过了这一范围：北京约为 44.8% ，上海约为 41.8% ，深圳约为 41.7% ，也就是说，应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租。

　　一线城市的租房成本本就不低，而且这一数字还在逐年攀升。“租售同权”新政对房屋租赁来说是一个重大利好，租金可能迎来上涨。

　　不过，租金上涨并不是”租售同权“的题中之义。”租售同权“的核心要义是为了使具有很强流动性、租赁关系不稳定的“新市民”能更方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金等，以使他们可以在城市立足，并最通过自身努力最终留在城市。

　　(四)商业物业运营商

　　据国家统计局发布的数据显示， 2016 年末，商品房待售面积 69539 万平方米，其中住宅待售面积 40257 万平方米，同比减少 11% ，办公楼待售面积 3631 万平方米，同比增加10.8% ，商业营业用房待售面积 15838 万平方米，同比增加 8% ，商业地产库存问题正逐渐凸显。

　　另外，一些已经开业的商场，空置率居高不下，为了吸引消费者、增加商场人气，真是无所不用其极。

　　“租售同权”新政规定，商业用房也可以改造成租赁房，这样既可以盘活商业用房存量，又可以给租赁市场提供更多的房源。这会缓解当前商业地产中广泛存在的“创新焦虑症”吗?

　　(五)创新型房企

　　随着地价越来越高，传统地产业务利润天花板日显，房企们“躺着挣钱”的日子已经一去不复返了。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。

　　此次”租售同权“新政或许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。不管是已经在做的“租售并举”，还是收并购或参股长租公寓企业，创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。

　　况且，目前只是广州一城，如果落地效果明显，无疑会形成示范效应，其他城市也会纷纷跟进，这带来的新的空间与机遇可以说是不可估量的。

　　租售同权能让孩子上学区房吗？租售同权的主要政策是使租房者的子女与购房者子女享有同样入学待遇，这使外来务工者的子女受优质教育的机会更大。但租房者必须满足几项条件才能够享受优待。此外还更改了与出租房业主相关的政策，该政策对于房屋租赁市场有调节作用，使购房者买房更加容易。总体来说，有五类人在此政策出台后受益明显。

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