房屋出租者是否负有安全保障义务? 作者：未知     时间：2017-11-21    来源：互联网

【基本案情】
原告田某、周某系周某某的父母。原告田某于2013年5月21日来厦门务工至今，原告周某于20014年3月2日来厦门务工，两原告承租被告吴某所有位于海沧区青礁村院前3号出租房屋，两原告及5岁左右的孩子周某某均居住在该出租房屋。该海沧区青礁村院前3号楼房由五层和三层半两部分组成，系连体结构。20015年9月1日中午，周某某和另外两个小孩在出租房玩“躲猫猫”游戏，周某某从三层半楼房露台坠落致死。两原告因此诉至法院，请求判令被告赔偿原告595130元。
另，事故发生时，周某某父亲周某在上班，周某某母亲田某正在洗碗。
【法院裁判要旨】
厦门市海沧区人民法院经审理认为：根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”

据此，自然人在从事经营活动时，负有安全保障义务，否则造成损失的应承担相应的赔偿责任。本案中，被告吴某将自有的房屋作为租赁标的物向公众出租，向包括原告在内的原告及其他承租人收取租金，符合从事经营活动的一般特征，因此被告吴某应视为从事经营的自然人，负有安全保障义务，应在合理注意的限度内，保障承租住宿在该栋楼内租户的人身、财产安全。因被告用于出租的五层楼房与另一三层半的楼房系连体结构，两栋楼房之间有通道连通，并且五层楼房通往三层半楼房露台的门未锁，导致周某某从五层楼房轻易通往三层半楼房露台。并且，原告的孩子周某某住在承租房内，被告吴某应当预见小孩子可能上到三层半楼房的露台并发生危险，但仍不采取相应的防护措施，致使周某某在玩游戏时发生坠楼死亡的不幸事故。因此，被告吴某未尽合理限度范围内的安全保障义务，对周某某的死亡依法应承担相应的赔偿责任。但原告作为死者周某某的父母，系周某某的法定监护人，对周某某负有监护和保护责任，但疏于监护，致使周某某在楼台玩“躲猫猫”游戏的过程中不幸堕楼身亡，应承担主要责任。两原告与被告承担的责任比例以80％：20％为宜。本案的赔偿款项合计185670元，被告承担20％计37134元。周某某的死亡给两原告造成精神损害是不言而喻的，但鉴于原告对坠楼事故的发生负重大过失，其诉请精神抚慰金，本院酌情支持5000元。
厦门市海沧区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第九十八条，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定，作出如下判决：1．被告吴某应于本判决生效之日起10日内支付原告周某、田某赔偿金人民币42134元。2．驳回原告周某、田某的其他诉讼请求。
吴某提起上诉。在厦门市中级人民法院主持下，上诉人吴某和被上诉人田某、周某达成调解，本案以调解结案。
【法官后语】
本案争议焦点是：房屋出租者是否负有安全保障义务。
在城乡结合部，有大量整栋民房出租现象，但由于安全意识不足，安全设施和措施不到位，这些出租的民房往往存在重大安全隐患。本案即是这种情况。在本案中，受害人要依侵权主张权利，首要的问题是出租方是否需要对出租房屋负安全保障义务。本案的裁判，明确了房屋出租者应负安全保障义务，对相关案件的审理有一定的参考价值。
所谓安全保障义务，根据我国《侵权责任法》第37条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，是指从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他群众性活动的自然人、法人、其他组织，应尽的合理限度范围内的使他人免受人身及财产损害的义务。换言之，安全保障义务通常是在当事人之间没有合同约定的情形下而产生的一种要求一方为另一方的人身和财产安全而积极作为的义务，因违反安全保障义务而产生的责任是不作为义务。安全保障义务有其深厚的法理依据：(1)危险控制原则，从事经营活动或组织活动的人，最可能了解整个场所的实际情况、预见可能发生的危险和损害，也最有可能采取必要措施防止损害发生或者减轻损害程度；(2)收益与风险相一致原则，享有运行利益者，对其课以相应的安全保障义务是合理也是必须的；(3)从法经济学角度分析，权利应当赋予最能发挥其价值的一方，相反，义务应赋予负担该义务成本最低的一方，安全保障义务人避免或减轻损害发生的成本最低，让其承担必要和适当的安全保障义务符合法经济学的一般原理。
本案中，首先，被告作为出租人将自有房屋作为租赁标的物向公众出租并收取租金，享有运行利益，符合经营行为的一般特征，根据收益与风险相一致原则，对其课以相应的安全保障义务是合理的。其次，出租人作为整栋房屋的所有人和管理人，对出租房屋有事实的控制力，对出租房屋存在的安全隐患明显要比承租入更清楚明了，故由其对出租房屋负安全保障义务符合危险控制理论的要求，是公平的。再次，出租人也作为整栋房屋的所有人和管理人，也最有可能采取必要措施防止损害发生或者减轻损害程度，即由其防止损害发生的成本最低，故由其负安全保障义务符合法经济学的一般原理。因此，本案中，被告吴某应在合理注意的限度内保障该栋楼承租人及其他相关人员的人身、财产安全，否则即为未尽安全保障之义务，应承担相应的赔偿责任。
值得说明的是，安全保障义务是一种法定义务，违反安全保障义务导致他人损害的，应当适用过错推定责任原则，即赔偿权利人应提出侵权人负有符合社会一般价值所认同的安全保障义务，安全保障义务人则应就其已尽到相应的安全保障义务进行抗辩。

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